Рынок элитной недвижимости Киева. Итоги первого полугодия 2010 г.

Тенденции рынка

• Одной из главных тенденций рынка элитной недвижимости Киева в I первом полугодии 2010 года можно считать восстановление доверия покупателей к рынку.
• Основной спрос наблюдался со стороны конечных потребителей, интерес со стороны частных инвесторов восстанавливается, однако его доля составляла не более (5% от общего количества сделок, против 1 % во втором полугодии 2009г.).
• Стабилизация и незначительный рост цен (порядка 5% за полугодие) отдельных объектов.
• Увеличение объема предложения элитного жилья Киева за счет выхода новых проектов и возобновление развития ранее замороженных объектов. Строительство возобновилось по основной доле проектов элитной недвижимости.
• Стабилизация на финансовых рынках и реструктуризация кредитной задолженности девелоперов привела к уходу с рынка ряда перспективных проектов, а также к повышению цен на ЗУ с разрешением на строительство и проектов на ранних стадиях строительства.
• Заявления девелоперов и инвесторов о начале развития новых форматов и новых проектов элитной недвижимости.
Данные тенденции являются прямым признаком восстановления и стабилизации рынка, они служат основанием для оптимистичных прогнозов, однако делать выводы о переходе рынка в стадию «роста» в настоящий момент пока преждевременно, хотя все предпосылки для такового есть.

Предложение

Рынок элитной недвижимости Киева представляют порядка 30 объектов премиум и элит класса, из которых 5 объектов находится на стадии строительства. Объем предложения на рынке элитной недвижимости Киева на конец первого полугодия 2010 г. составлял порядка 1 900 квартир в 25 объектах.

Наиболее знаковые объекты первичного рынка элитной недвижимости на стадии строительства:
«FRESCO SOFIA» (ул. Гончара, 17-23)
«Diamond Hill» (ул. Ивана Мазепы, 11Б)
«H – Tower» (бульвар Тараса Шевченко, 28—30)

Наиболее знаковые функционирующие объекты (самый высокий интерес со стороны покупателей):
«Софиевская Брама» (ул. Владимирская, 20)
ул. Ирининская, 5
ул. Паторжинского, 14
«Ambassador House» (ул. Ивана Франко, 4Б)

Наибольшая доля в структуре предложения на первичном рынке приходится на квартиры, стоимость которых варьируется от $1,5 млн. В то время как основной спрос сосредоточен на квартиры до $1-1,3 млн. и площадью порядка 150-200 кв. м. Их доля в общем объеме реализованных квартир по итогам отчетного периода составила около 80%.
Дисбаланс между потребительскими предпочтениями и предлагаемыми девелоперами параметрами квартир (метраж в первую очередь) является одним из сдерживающих факторов роста количества сделок.

Ценовая политика

• Ценовая политика на рынке элитного жилья находится в диапазоне $ 6000 – $15 000 за 1 кв. м.
• На вторичном рынке цены на элитное жилье в течение полугодия корректировались как в сторону увеличения, так и в сторону понижения.
• Показатель средних цен предложения на рынке элитного жилья Киева в первом кв. 2010 г. был на уровне $ 7 500 за 1 кв. м на вторичном рынке и $8 600 на первичном рынке.
• Единичный характер имеет рост цен (в районе 5%-10% за полугодие) по некоторым объектам, точнее даже квартирам, с наиболее ликвидным метражом и бюджетом.
• Повышение средней цены на первичном рынке на 5% и вторичном на 8% произошло за счет выхода на рынок нового, более дорогого предложения, а также реализации объектов имеющих более низкую ценовую политику.
• К концу года, скорее всего, сохранится текущий уровень цен с небольшими конъюнктурными колебаниями. Одни квартиры могут слегка вырасти в цене (не более 5%), некоторые упасть (на 5%-10%). В первую очередь это касается некоторых элитных новостроек, стоимость квадратного метра которых порядка $10–15 тыс. за 1 кв. м. И суть даже не в отсутствии спроса на элитный сегмент, а скорее в несоответствии большинства построенных объектов заявленному классу.

Анализ спроса

• Основной спрос сконцентрирован на квартирах во введенных в эксплуатацию объектах. Низкий уровень доверия покупателей к объектам на стадии строительства, соответственно низкий уровень спроса (менее 1% от общего количества запросов).
• Самый распространенный бюджет клиента рассчитывается исходя из $6 000-$7 000 за 1 кв. м, однако учитывая дефицит на рынке качественного предложения в данной ценовой категории, спрос остается неудовлетворенным.
• Практически ни один построенный объект, представленный на рынке сегодня, не удовлетворяет полностью потребительские предпочтения покупателей элитной недвижимости. Маркетинговая концепция Проекта, максимально соответствующая характеристикам потребительского спроса, может создать дополнительную стоимость 1 кв. м на уровне 20-25% от рыночной цены.

Выводы и прогнозы

• Стимулирующим фактором для развития рынка и перехода в фазу роста могли бы послужить предоставление покупателям и инвесторам возможности использования более широкого спектра финансовых инструментов при покупке недвижимости. Выход на рынок крупных финансовых структур, выгодных для покупателей ипотечных схем, приведет к росту спроса, а соответственно, и цен в сегменте. А также максимальное соответствие предложения потребительскому спросу.
• К концу текущего года, мы будем наблюдать повышение спроса, что приведет к дефициту предложения, поскольку объем готовых элитных квартир очень ограничен, а спрос на объекты в стадии строительства в настоящий момент крайне низкий.
• По нашим оценкам, до конца года на рынок может выйти 2 крупных элитных объекта (порядка 500 квартир), однако существенного влияния на количество сделок не окажет ввиду «ранней» стадии строительства для покупателей.
• Высокого темпа выхода новых объектов быть не может, поскольку количество свободных участков в престижных районах Киева с «благополучными» документами очень ограничено. А это значит, что при максимальном соблюдении параметров элитного жилья, у девелоперов элитной недвижимости есть все основания прогнозировать финансовый успех проекта.


Информация

Получить полный документ

Уважаемые господа! Для получения полного документа, пожалуйста, заполние форму, расположенную ниже

Ф.И.О (*):
Организация (*):
E-mail (*):
Документ(*):
Сообщение(*):