Инвестирование в недвижимость: цели и возможности

Сформировавшиеся на сегодняшний день рыночные условия  сместили  акцент с краткосрочных спекулятивных сделок на  относительно долгосрочные инвестиции мин 3-5 лет.

Рассмотрим вариантов инвестирования в  объекты недвижимости с разной степенью вовлеченности инвестора.

Инвестиции в качественные объекты недвижимости –  один из наиболее надежных источников пассивного дохода. В зависимости от планируемой покупателем степени вовлеченности определяются оптимальные сроки инвестиций

Покупая ликвидный объект  с целью получения стабильного дохода   на период от 10 лет, инвестор определяет для себя стратегию  низкой вовлеченности (временнее  затраты на развитие объекта). Доходность инвестиций составляет, как правило, порядка 11–15%.

Основные факторы, которые будут влиять на ликвидность недвижимости: месторасположение, функциональное назначение и коммерческое использование объекта, объемно-планировочные решения внутри здания, техническая оснащенность, обеспеченность современными инженерными системами соответственно высокий спрос со стороны арендаторов.

Если цель инвестора состоит в инвестировании на более короткий срок и максимальной капитализации вложенных средств, то в данном случае применяется стратегия с высокой степенью вовлеченности. Именно эта модель раскрывает для инвесторов  в настоящий период больше возможностей, поскольку количество предложений значительно больше и уровень доходности порой выше в разы. В данном варианте инвестору  потребуется  значительно больше времени, сил опыта и знаний.

Часто много сил и времени как инвестора, так и его агентов, девелоперов  потрачено, при нулевом результате, либо результате далеком от желаемого, одни из причин:

·       Не достаточный уровень  знаний о рынке: поиски объектов, с параметрами, которых на рынке нет;

·       Пока инвестор принимал решение, объект купили или повысилась цена;

·       Определение наиболее ликвидных и перспективных сегментов, подсегментов (к примеру: офисная недвижимость/в каком районе/какого формата/оптимальная площадь объекта, помещения);

·        Отсутствие возможности (опыт, знания, доступ к информации) определить источники и методы капитализации объекта. Объект на первый взгляд может не соответствовать требованиям инвестора, однако в процессе ре-девелопмента может дать результат, превосходящий ожидания по желаемому объекту;

·        Заведомо не определенные риски, которые в последующем  требуют дополнительных затрат;

·       Неопределенность в дальнейшем использовании недвижимости. Этот момент очень важен, поскольку есть объекты, которые интересны в долгосрочной перспективе, на других можно заработать деньги в более короткий срок.

Последовательность действий, которая позволят получить четкое видение, во что именно инвестировать и как избежать нежелаемых последствий:

·       Стоит сформировать объем средств, которые вы готовы инвестировать в недвижимость;

·       Структуру инвестиций(% собственных и заемных средств, возможные условия кредитования);

·       Определить приемлемые для вас показатели доходности для каждой из предполагаемых вами структур инвестиций;

·       Выявить регионы, районы, сегменты недвижимости, стоимость которых обещает расти более высокими темпами;

·       Изучить рынок предложений;

·       Сформировать техническое задание для поиска объекта инвестиций.

В определенном вами сегменте для инвестиций нужно отобрать объекты, которые  продаются  по ценам, ниже рыночных и имеют хороший потенциал для повышения  дальнейшей капитализации, и, соответственно, значительным повышением ее рыночной стоимости.

Существенно повысить стоимость недвижимости в краткие сроки (до 2 лет) сегодня очень сложно, поскольку не представляется возможным определить четкие прогнозы дальнейшего развития рынка. Однако грамотно определенная стратегия инвестирования в недвижимость позволит достичь вам максимальной капитализации.

После получения ликвидных на первый взгляд предложений следует определить для себя стратегию  дальнейшего развития выбранной недвижимости.

В первую очередь вам необходимо четко определить:

·       Уровень рисков и возможности их нивелирования;

·       Как  повысить стоимость объекта (определить возможные методы капитализации);

·       Вы планируете краткосрочное (до пяти лет) или долгосрочное владение недвижимостью?

·       Планируется краткосрочные инвестиции (до 3 лет) или долгосрочное владение недвижимостью (капитализировать и перепродать или владеть, получая прибыль от арендного бизнеса. Когда продать?);

·       Оценить  дополнительные затраты (стоимость ремонтных работ или реконструкции, разрешительно-согласовательные моменты, затраты на эксплуатацию объекта, затраты на консалтинг и брокеридж (если у вас будет необходимость получить профоценку);

·       Кто будет управлять процессом  девелопмента, арендным бизнесом?

·       Какая структура финансирования будет наиболее выгодной для вас? Привлечение инвесторов или кредитные средства? (Если вам нужны инвесторы, сколько процентов дохода они получат?).

Получив ответ на вышеизложенные вопросы,  стоит составить детальный  бизнес-план: подготовить детальный расчет финансовых показателей объекта в настоящий момент и составить прогноз будущих доходов, проанализировать риски и перспективы дальнейшей  капитализации объекта инвестиций. Эти действия помогут принять наиболее выгодное решение и донести вашу идею потенциальным со-инвесторам, кредиторам.

Покупка  недооцененных активов объектов с последующим повышением  доходности – довольно распространенное явление на рынке коммерческой недвижимости. Уровень доходности вложенных средств при грамотном девелопменте и правильной начальной оценке объекта составляет порядка 20–30% . Основной вопрос правильно определит размер недооцененности и возможности повышения ликвидности. Способы могут быть самими разными и определяются индивидуально под каждый объект в зависимости от его месторасположения, площади, сегмента состояния, статуса по документам, дальнейших планов инвестора и т.п.

Для одних объектов будет достаточно сделать косметический ремонт и небольшие технические усовершенствования для других целесообразно инвестировать в  реконструкцию, тем самым повысив класс объекта, его ликвидность, возможно, даже изменить сегмент. Последний вариант инвестиций характеризуется высокой степенью вовлеченности инвестора.

Факторов, влияющих на ликвидность объекта коммерческой недвижимости, множество, но именно профессиональный подход  определяет успех объекта в сегменте.

Степень вовлеченности инвестора/экономические  характеристики

Низкая степень вовлеченности

Высокая  степень вовлеченности

Оптимальный объем инвестиций

не имеет значения

от $ 1 млн.

Оптимальный период инвестирования

от 10 лет

от 3 лет

Доходность, %

10–15

15–30

Уровень риска

низкий

как правило, высокий

Информация

Получить полный документ

Уважаемые господа! Для получения полного документа, пожалуйста, заполние форму, расположенную ниже

Ф.И.О (*):
Организация (*):
E-mail (*):
Документ(*):
Сообщение(*):