Обзор рынка торгововой недвижимости. Итоги 2009 года

Закончив старый год и начав новый, мы подводим итоги происшедших перемен рынка торговой недвижимости Киева, которые предопределяют тенденции его развития в новом году.

Прошедший 2009 год, как и конец 2008 года, прошел под  влиянием общемировых экономических явлений.  Кризис прочно вошел в жизнь всех субъектов рынка, спутав планы, скорректировав стратегию, внеся множество изменений в проекты и изменив общие рыночные тенденции.

Пережив падение в конце 2008 года, стагнацию в середине 2009 года, рынок торговой недвижимости Киева  первым начинает постепенно оправляться от потрясений.

Прошедший  2009 год начинался для украинских и международных ритейлеров, представленных в Украине, с детального анализа ситуации и построения новых стратегий. 

Работая над оптимизацией  форматов, многие операторы практически не рассматривали возможности вступления в новые проекты, закрывались нерентабельные торговые точки, сокращались занимаемые ими площади в торговых центрах, расходы на оплату аренды, сопровождаемые падением объемов продаж.

 

Объем новых торговых площадей, введенных в 2009 году в Киеве, составил более 200 тыс. кв. м.

На рынке профессиональных торговых центров были открыты такие объекты:

·         Домосфера» (1 очередь);

·         Araх;

·         4Room;

·         Dream Town (1 очередь) ;

·         Metro Cash&Carry;

·         Эпицентр;

·         Auchan.

 

По итогам I полугодия 2009 года доля вакантных площадей в торговых центрах Киева  увеличилась до 5-10%.

Многие арендаторы по всем сегментам (как профессиональных ТРЦ, так и street-retail) стремились пересмотреть условия договоров в сторону уменьшения ставки аренды и фиксации ее в гривне, чтобы избежать влияния дальнейшей девальвации национальной валюты на затраты компании.

Рынок переходил от рынка арендодателя к рынку арендатора. И падение ставок аренды достигало от 15% до 50%. 

Минимальное падение зафиксировано в качественных объектах: торгово – развлекательных комплексах, отличающихся отличными характеристиками локации, пешеходной и транспортной доступности, удобной навигацией, широким ассортиментом и комфортными ценовыми условиями для покупателей, со сформированным положительным имиджем и продуманной политикой позиционирования («Мандарин Плаза», «Глобус», «Украина», «Караван»,  «Пирамида», «Комод», «Аладдин», «Магеллан»).

К началу 2010 года большая часть освободившихся в прошедшем году  площадей была занята новыми арендаторами, количество свободных площадей в ТЦ Киева сократилось до 3-5%.

Наименьшая вакантность на конец года и начало 2010 года оставалась в торговых центрах «Большевик», «Городок», «Блокбастер», 4Room, Dream Town, где уровень свободных помещений составлял от 1% до 3%, а также в  «Альта-центре», «Арене Сити», «Домосфере» (до 8% - 10% свободных помещений).

Наименее всех кризис затронул продуктовые сети. Несмотря на изменения потребительских предпочтений в сторону среднего ценового сегмента и падения розничного товарооборота (порядка 26% за 12 мес. 2009 года по отношению к аналогичному периоду предыдущего года), успешно функционируют Metro Cash & Carry,  "Фуршет", "Велика Кишеня", «Сильпо» (Fozzy Group), АТБ, ЭКО-Маркет.

Весной 2009 года среди сетевых компаний было произведено определенное сокращение нерентабельных торговых точек. О таким сокращении заявили «Фуршет», «Наш Край», «Велика Кишеня».

Компания же «Фокстрот» закрыла ряд нерентабельных объектов, открыв вместо них новые магазины меньшего формата в более привлекательных объектах и местах расположения.

За прошедший год произошли и закрытия, а также уход с рынка некоторых игроков: сетей «МКС», Varus, «Домотехника».  Не выдержал долговых обязательств и «О'Кей».

Многие сети по-прежнему обременены большими долгами, поэтому они сосредоточились не на открытии новых объектов, а на сохранении своих позиций и решении текущих финансовых проблем.

 

Кризис оказался удачным временем для развития. Некоторые игроки  увеличили свою долю на рынке за счет более слабых конкурентов («Auchan»). Компании, продолжающие развитие, получили возможность занять освободившиеся ликвидные площади и договориться о снижении арендных ставок.

Несмотря на тяжелый прошедший год для всех без исключения торговых сетей, многие из них воспользовались кризисом, чтобы занять выгодные позиции.

Сеть виномаркетов "Поляна" за четыре месяца открыла восемь магазинов.

Сеть Comfy закрыла 19 небольших магазинов (площадью до 1000 кв. метров) и открыла 22 магазина средней площадью 2000 кв. метров.

Торговые помещения сети "Домотехника" заняла компания "Эльдорадо".

Площади гипермаркетов "О'Кей" арендовал Auсhan. 

Компания «Украинский ритейл» (группа «СКМ»), развивающая сеть магазинов «Брусниця», приобрела сеть «Оливье», а группа «Евротэк» -  магазины «Интермаркета» на Западной Украине.

Развитие продолжили продуктовый ритейлер "Новус", спортивный супермаркет "Спортмастер", российская книжная сеть "Буквоед".

Торговые точки открыли также бренды, работающие в среднем ценовом сегменте — Mango, Zara, Benetton, Marko Polo, Brocard, "Интертоп", Puma и др.

В 2010 году заявлено о продолжении развития многих компаний.

Также в наступившем году в Украину могут прийти новые международные торговые операторы.

IKEA не оставляет своих планов по завоеванию украинского рынка.

Крупные международные ритейлеры (New Yorker, Debenhams, H&M, C&A) давно присматриваются к Украине. В период  кризиса они отложили свои планы масштабной экспансии. Но так как уже успели хорошо изучить ситуацию в стране, то полностью не отказываются от намерений прийти в Украину.

Если говорить о сегменте торговой недвижимости в разрезе развития проектов, то ближайший год мы оцениваем как время введения объектов с высокой степенью готовности.

В 2010 году в столице запланировано открытие шести  торговых центров, общая площадь которых составит более 180 тыс. кв. м:

·         Dream Town: 45 000 кв. м;

·         Домосфера:  44 000 кв. м;

·         Sky Mall: 45 500 кв. м;

·         Rainbow: 19 000 кв. м,

·         ТРЦ  «Континенталь»:  32 000 кв. м (в структуре многофункционального комплекса);

·         ТРЦ в составе комплекса «Мега-Сити»: 13 700 кв. м.

 

Одним из самых масштабных проектов нового строительства, начало которого может быть положено в 2010 году, является проект компании "К.А.Н. Девелопмент".

Девелопер  заявил о своих планах в апреле 2010 года начать строительство торгово-развлекательного центра "Лыбидь Плаза" (ул. Горького, 176), ввод в эксплуатацию которого планируется в 2012 году. Общая площадь объекта составит более 250 000 кв.м. И будущий объект станет самым  масштабным ТРЦ в центральной части Киева (проект развивается на участке 6,63 га).

Касательно же развития самих операторов, то первым выходит из кризиса ритейл – сегмент, который будет искать предложения в сегменте стрит-ритейл, либо прибегать к собственному строительству (Real, Novus, Мега – маркет и др.).

В первые месяцы 2010 года мы не ожидаем изменения арендных ставок в сегменте профессиональных торговых помещений столицы.

Возможен незначительный рост (до 5%) в наиболее качественных объектах. В то же время в менее качественных объектах может наблюдаться даже некоторое снижение стоимости аренды на 5-7%.

В первой половине 2010 г. вакантность объектов останется минимальной, т. к. ввода в эксплуатацию новых качественных торговых проектов пока не ожидается. С приходом в Украину  новых международных торговых операторов вновь может возникнуть дефицит площадей. И, соответственно, динамичный рост ставок аренды.

Но стремительного их увеличения в ближайшей годовой перспективе мы не ожидаем. Качество объекта будет оставаться решающим фактором успеха новых торговых центров в Украине,  обеспечивающим долгосрочную финансовую стабильность ТРЦ.

В связи с этим, при работе над новыми проектами со стороны инвесторов уже сегодня имеет место обдуманный подход к выбору участка в структуре города, разработка эффективной концепции с привлечением к данному процессу профессиональных консалтинговых компаний, оптимизация площадей будущего объекта, зонирования территории, привлечение сетевых операторов на самых ранних стадиях развития проекта.

 

Информация

Получить полный документ

Уважаемые господа! Для получения полного документа, пожалуйста, заполние форму, расположенную ниже

Ф.И.О (*):
Организация (*):
E-mail (*):
Документ(*):
Сообщение(*):