Доходность офисной недвижимости Киева:главные составляющие и особенности

В течение трех месяцев 2010 г.  активность на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость выросла. Основной интерес к покупке офисной недвижимости проявляют крупные украинские компании как с целью инвестирования, так и собственного использования. Интерес инвесторов сосредоточен в сегменте бизнес центров класса «А» и «В»  площадью от 5 000 до 10 000 тыс. кв. м, расположенных в пределах центрального делового района со стабильным денежным потоком.

Согласно исследованиям рынка недвижимости в первом квартале  2010 г. уровень брутто-доходности объектов коммерческой недвижимости (арендная плата - к рыночной стоимости объекта) находится в диапазоне 6%-12% в зависимости от месторасположения объекта и его качественных характеристик.

 Стоит отметить, что основную  роль при формировании ценовой политики  офисной и торговой недвижимости, генерящей стабильный денежный поток в Киеве играет дефицит предложения, качественных объектов, имеющих  престижное месторасположение. В центре города уровень доходности объектов составляет порядка 5%-8% .

 Вместе с тем,  объекты с хорошими качественными характеристиками в нецентральных районах города может принести до 10%-12% брутто-доходности. Самый высокий уровень доходности (при более высоком риске) сулят старые производственные здания требующие капитального ремонта, доходность составляет порядка 15%-20%. Несмотря на более высокие показатели доходности, данный сегмент в настоящий момент не дооценен  инвесторами.

Прежде всего ценность недвижимости заключается в том, что каждый объект недвижимости расположен на  определенном  земельном  участке, а это природный ресурс  который невозможно воспроизвести.

Следует отметить, что цена недвижимости – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения конкуренции типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования, хотя на рынке наблюдается множество примеров, когда доходность того или иного объекта можно поднять в разы, использовав оптимальную стратегию его развития, и это гарантирует  стабильность и позитивную динамику  цен на качественную недвижимость   в долгосрочной перспективе и их высокую ликвидность.

В  течении 2008-2009 гг. мы наблюдали  кризис на рынке недвижимости, однако стоит заметить, что при падении арендных ставок владельцы ликвидных объектов не спешили продавать свои активы по «кризисным ценам» из расчета 25-20% годовых при текущих арендных ставках. Безусловно, на рынке появилось множество интересных предложений, однако ликвидные объекты не реализовывались по цене выше  из расчета 10%-12% годовых (не учитывая единичные сделки, которые нам пришлось наблюдать  17%-20% годовых, однако речь шла не о недвижимости высокого класса.

Как и ценные бумаги или рынок высоких технологий  рынок недвижимости, безусловно подвержен колебаниям, поскольку напрямую зависит от развития экономики государства и мировых тенденций. В краткосрочной перспективе, мы будем видеть рост цен на недвижимость цены достигли своего нижнего пика по всем сегментам.

Доходность недвижимости регулируется рядом факторов и источников, некоторые из них нерегулированные, но некоторые могут регулировать доходность и восполнять потери прибыли в кризисных ситуациях:

·            Стабильная, растущая экономика и  динамика доходов

·            Повышение стоимости (рост цен на рынке недвижимости)

·            Амортизация

·            Улучшение состояния недвижимости

·            Мгновенная прибыль от продажи

·            Правительственные льготы

·            Стратегический менеджмент

·            Диверсификация рисков от инвестирования в различные рынки недвижимости (сегменты,страны)

·            Инфляция

Инвестируя в недвижимость стоит детально анализировать возможности получения дохода от каждого указанного выше источника, провести стратегический анализ  и просчитать прибыль  и возможные ее варианты повышения, проанализировать риски и возможности их невелирования.

Самым стабильным  из указанных источником получения дохода от инвестирования в недвижимость является инфляция. Высокие темпы инфляции в период промышленного кризиса только повышают инвестиционную привлекательность доходной недвижимости в период спада реальных ставок доходности традиционных финансовых активов.

Еще одним гарантом инвестора в недвижимость является неразвитость рынка,  дефицит качественного предложения по всем сегментам рынка, использование большинством застройщиков  устаревших технологий, которые не позволяют снизить себестоимость строительства проекта, создание объектов не соответствующих потребительскому спросу  и сохранению ликвидности объекта в будущем.

Плюс  тот факт, что строительство большинства новых объектов недвижимости было приостановлено, при возобновлении спроса (тенденции которого наблюдаются) будем наблюдать дефицит  предложения. Что касается конкуренции, то строительный цикл сам по себе медленный и очень дорогостоящий,  также сказывается недостаток земельных участков для строительства ликвидных объектов (в первую очередь в центральной и приближенной к центру части города)  и сложная система получения разрешений на строительство. Все это гарантирует все выгоды положения – спрос  в ближайшие три года будет превышает предложение.

Отнюдь не каждый покупатель недвижимости является инвестором в недвижимость.  Инвестор никогда не покупает активы как таковые, он приобретает динамику будущих доходов. Разница в целях размещения инвестиций и желаемом результате.

Весомым фактором в определении будущих доходов является так же наиболее выгодное время покупки(экономические тенденции). Если рынок недвижимости развивается без подкрепления со стороны развития рынка промышленности, а не рынка услуг, то рынок недвижимости считается «перегретым» (что мы наблюдали в докризисный период)а покупка недвижимости на таком рынке высоко рисковой.

Рынок недвижимости Киева предлагает  инвесторам инвестиционные проекты  и объекты позволяющие добиться гарантированной прибыли  от  8% до 40% годовых.  

Если это объект недвижимости генерирующий стабильный денежный поток: от 8% до 12% годовых; проекты реконструкции порядка 20%  годовых.

В качестве примера рассмотрим сегмент офисной недвижимости и проведем расчет доходности.

Рассчитаем годовую норму отдачи на вложенный капитал.

Динамика средних арендных ставок в разрезе классов объектов (1 кв. 2007г. 2кв. 2010 г.)

Примечание: в таблице указаны цены предложения. Касательно помещений в классе А разница цен предложения в 3 кв. 2008 г. к 3 кв. 2009 г. не означает падение стоимости объектов в 2 раза. Данный показатель обусловлен тем, что самые ликвидные объекты были сняты с продажи в виду несоответствия ценовых ожиданий покупателей с готовностью продавцов к продаже по запрашиваемой цене.

 

 

 

 

Информация

Получить полный документ

Уважаемые господа! Для получения полного документа, пожалуйста, заполние форму, расположенную ниже

Ф.И.О (*):
Организация (*):
E-mail (*):
Документ(*):
Сообщение(*):